: кого простили

Центральное Агентство Недвижимости

5 сентября 2006

1 сентября вступил в силу документ, вносящий изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а так же иные нормативные акты.

Многие в народе прозвали его законом «о дачной амнистии»: он вводит упрощенный порядок регистрации прав граждан на объекты недвижимости.

Долгожданный документ устанавливает упрощенный порядок регистрации прав собственности на полученные ранее земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводчества и индивидуального жилищного строительства. До 1 сентября граждане пользовались этими участками на правах пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования, в соответствии с выданными свидетельствами, распоряжениями муниципальных органов, или иного документа, устанавливающего права граждан на земельный участок.

Помимо этого, «Дачная амнистия» предусматривает упрощенный порядок регистрации домов и строений на таких земельных участках – эта проблема долгие годы не позволяла фактическим владельцам домов на «сложных» участках официально реализовать свою недвижимость.

По мнению экспертов Центрального агентства недвижимости, принятие документа «оживит» рынок купли-продажи загородных домов и участков, позволит реализовать ранее «мертвые» объекты, Кроме того, «дачная амнистия» поможет не только гражданам, но и инвесторам: документ разрешит вопросы с участками, продажа которых была невозможна по причине их неопределенного статуса. Так, при строительстве коттеджных поселков компании-застройщики часто сталкивались с тем, что в полученные ими земли, предназначенные для возведения поселка, «врезаны» участки, по сути принадлежащие частным лицам, но не предназначенные для продажи. Бывало, такие вопросы решались и незаконным путем. Новый документ должен направить решение таких вопросов в законное русло.

Регистрация права собственности на земельный участок

Для регистрации прав собственности на земельные участки, которые подлежат «дачной амнистии» в соответствии с положением Закона, в отделение Федеральной Регистрационной Службы (ФРС) необходимо представить соответствующее заявление на регистрацию,- рассказывает Игорь Силкин, руководитель Юридического отдела Центрального агентства недвижимости. - Кроме того, в ФРС необходимо представить документ, на основании которого у гражданина находится в пользовании земельный участок. Таким документом может быть либо решение, постановление или другой документ, выданный гражданину органом госвласти (это может быть администрация муниципального образования, волости и т.д.);

либо

выписка из «похозяйственной книги» или другого документа, устанавливающего права гражданина на этот земельный участок.

Обязательно для регистрации права собственности, помимо указанных документов, в ФРС нужно представить кадастровый план участка – без него стать собственником земли, увы, не получится».

Вопреки распространенному заблуждению, при расхождении сведений о площади земельного участка в кадастровом плане и в постановлении органа власти (или в другом документе, подтверждающем права на земельный участок) в ФРС все равно обязаны произвести регистрацию. В случаях, когда по причине расхождения размеров земельного участка в этих документах в регистрации будет отказано, юристы Центрального агентства недвижимости советуют обращаться с жалобой в вышестоящие инстанции, то есть в ФРС Ленобласти или Петербурга.

К сожалению, Закон о «дачной амнистии» не решил проблему «домов у воды». Как известно, еще остались земельные участки (с находящимися на них объектами недвижимости или без таковых), право собственности на которые не было зарегистрировано до 1 сентября 2006 года. По мнению риелторов, в Петербурге и Ленобласти таких участков практически нет (владельцы коттеджей у рек и озер давно позаботились об оформлении своих прав на занимаемую землю, пусть даже иногда и не совсем законным путем), но, тем не менее, исключения встречаются.

«Регистрации не подлежат участки, которые относятся к категории особо охраняемых, то есть находятся на территории водоохранных зон, памятников природы, заповедников и на территории особо охраняемых объектов вооруженных сил», - комментирует изменения в законодательстве Игорь Силкин.

Регистрация права собственности на строение

Регистрация права собственности на земельный участок и на строение, которое на нем расположено – это две отдельные процедуры. Однако подавать документы на регистрацию земельного участка и на оформление права собственности на созданные на нем объекты недвижимости можно как общим пакетом, так и раздельно. При этом, если принято решение о раздельной подаче документов, стоит иметь в виду, что сначала надо оформить право собственности на участок, а потом – на дом или другое строение на участке.

Для регистрации права собственности на объекты недвижимости на земельных участках, предоставленных для ведения дачного хозяйства или для ИЖС, помимо заявления на регистрацию, необходимо представить в ФРС следующие документы:

документ, подтверждающий факт создания объекта (декларация или технический паспорт объекта и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию);
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположено указанное строение;

Игорь Силкин разъясняет, что по законодательству, для регистрации права собственности на созданный объект недвижимости нужно также представить в ФРС кадастровый план земельного участка.

Но для садоводов и дачников есть одно полезное исключение. Кадастровый план не требуется:

если участок предназначен для ведения дачного или садоводческого хозяйства;
в ФРС представлен документ от правления садоводства или дачного некоммерческого объединения, подтверждающий, что созданный объект недвижимости расположен в пределах границ земельного участка;
если для строительства или реконструкции объекта не требуется разрешения на строительство;
если земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и в ФРС представлен документ от органа местного самоуправления муниципального образования, подтверждающий, что этот объект расположен в пределах границ земельного участка.

Для того, чтобы зарегистрировать объект недвижимости, созданный на земельном участке, в любом случае необходим соответствующий документ. Вынуждены огорчить тех «домовладельцев», которые, не имея на руках ровным счетом никаких документов, подтверждающих права собственности на этот дом, попытаются зарегистрировать его. Без документа, подтверждающего создание объекта недвижимости на земельном участке для ведения дачного или садоводческого хозяйства (если, согласно законодательству РФ, для такого строительства не требуется разрешения) – декларации, - регистрация не состоится.

Тем, кто желает стать законным собственником дома или другого строения, которые находятся на участке для ИЖС (с условием, что участок расположен в черте поселения и предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), требуется иной пакет документов. Здесь понадобится технический паспорт объекта и разрешение на его ввод в эксплуатацию.