РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА КВАРТИРЫ ВО ВНОВЬ ПОСТРОЕННЫХ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМАХ (застройщикам)

Данная статья предназначена прежде всего для организаций, привлекающих денежные средства граждан и юридических лиц для строительства жилья. В ней будет дан анализ требованиям и документам, необходимых для регистрации прав как застройщиков, так и инвесторов на квартиры во вновь возведенных многоквартирных жилых домах.

Сразу хотелось бы отметить, что для предотвращения приостановления огромного количества дел по обращениям граждан и организаций – инвесторов за государственной регистрацией прав на квартиры в связи с недостатками в документах застройщика, считаем целесообразным до регистрации права на одну из квартир вновь возведенного многоквартирного жилого дома, рекомендовать инвесторам не подавать документы на регистрацию. Это позволит избежать необходимости отстаивать гражданам по нескольку раз в очередях, тратить нервы, связанные с ожиданием получения документов, и деньги, потраченные на госпошлину.

Итак, обратимся к перечню документов, необходимых для государственной регистрации, в случае, если инвестиционные договоры были заключены в соответствии с ранее действующим законодательством, и разрешение на строительство жилого дома застройщиком было получено до 01 апреля 2005 года.

Основным в рассматриваемых случаях является документ подтверждающий факт создания жилого дома. Поэтому данному документу уделяется особое внимание. Согласно п.1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно п.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно п.12 указанной статьи, форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию устанавливается Правительством РФ. Правительством РФ 24.11.2005г. было принято Постановление № 698, утверждающее форму разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное Постановление вступило в силу 07.12.2005г., соответственно, если объект был принят в эксплуатацию позже указанной даты, документом, подтверждающим данный факт, будет являться только разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное органом местного самоуправления (в г.Новосибирске – это мэрия).

Если же объект принимался в эксплуатацию до указанной даты (07.12.2005г.), документами, подтверждающим данный факт, будут являться, согласно Территориальных строительных норм «Правила приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов на территории Новосибирской области» (ТСН 12-327-2004), утвержденных Приказом комитета архитектуры и градостроительства Новосибирской области от 15.07.2004 N 14), Акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приемочной комиссии, и Постановление органа местного самоуправления (мэрия), об утверждении данного акта.

Во всех вышеуказанных документах необходимо тщательно проверить и сравнить:

- наименования застройщика;

- адрес объекта;

- сроки осуществления строительных работ;

- характеристики объекта (площади, количество квартир и проч.) с техническим планом жилого дома, составленным органом осуществляющим технический учет и инвентаризацию (далее остановимся на этом вопросе подробно), указание на части объекта, составляющие общее имущество, поскольку у собственников квартир одновременно с регистрацией их права возникает право общей долевой собственности на общее имущество.

К общему имуществу в соответствии со ст.36 Жилищного кодекса РФ относятся помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;

- прочие параметры.

Также, в целях идентификации объекта недвижимости, внесения сведений в подраздел I Единого государственного реестра прав, согласно п.28 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998г. № 218, в соответствии с Постановлением мэрии г.Новосибирска № 1270 от 28.06.2000г., на государственную регистрацию необходимо представить документ, подтверждающий присвоение адреса вновь возведенному объекту недвижимости. В г.Новосибирске таковым является распоряжение главы администрации соответствующего района города, в соответствии с п.4.2 данного Постановления.

Для проверки соблюдения требований ст.222 Гражданского кодекса РФ, а именно, отведения земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, а также выдачи разрешения на строительство, необходимо представление документов, подтверждающих соблюдение данных условий.

Документами, подтверждающими отведение земельного участка для строительства могут быть: решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, договор аренды с приложением кадастрового плана земельного участка, документы, подтверждающие право собственности застройщика и проч.

Права на земельные участки, возникшие и оформленные до вступления Закона о регистрации в силу (31.01.1998г.) и до создания на территории Новосибирской области Учреждения юстиции (01.01.1999г.), признаются действительными и повторная регистрация их не обязательна.

Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства в настоящее время регламентируется земельным законодательством (ст.30.1 Земельного кодекса РФ).

Также необходимо представление разрешения на строительство, выданного органом местного самоуправления.

В случае выхода границ объекта за пределы отведенного земельного участка, в том числе при выходе за границы участка подземной части объекта, в соответствии с п.1 ст.222 Гражданского кодекса РФ, такой объект будет считаться самовольной постройкой и правовые последствия строительства такого объекта указаны также данной статье.

Если многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (01.03.2005г.), на государственную регистрацию в целях соблюдения п.2 ст.23 Закона о регистрации прав, п.6 ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004г. № 189-ФЗ - для определения состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме необходимо предоставление кадастрового плана земельного участка, сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома.

Данное требование не применяется, если дом вводится в эксплуатацию посекционно. В таких случаях необходимо подтвердить факт строительства именно многосекционного объекта. Документами, подтверждающими данное обстоятельство, может быть соответствующее пояснение застройщика, либо план создаваемого объекта с указанием на его многосекционность. Формирование единого земельного участка для эксплуатации жилого дома необходимо при вводе в эксплуатацию последней секции объекта.

Выше упоминалось о сравнении технических характеристик объекта с планом. Согласно абз.10 п.1 ст. 17 Закона о регистрации прав, обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

Таким образом, на государственную регистрацию необходимо представить план созданного объекта, составленный организацией, аккредитованной Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, в соответствии с п.2 Постановления Правительства РФ от 10.09.2004г. № 477. В г.Новосибирске таковыми являются Филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по Новосибирской области и ОГУП «Техцентр НСО».

А также необходимо представить Сведения об учете объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, с указанием кадастрового номера объекта, выданные уполномоченным органом. Согласно Постановления Правительства РФ № 418 от 19.08.2004г. таковым является органы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. В настоящее время конкретный орган на территории г.Новосибирска не определен, в связи с чем сохраняется прежний порядок и его функции осуществляются Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Новосибирска.

Основным документом, подтверждающим права отдельных инвесторов на квартиры является инвестиционный договор. При проведении правовой экспертизы ему также уделяется особое внимание.

Согласно п.1 ст.13, п.1 ст.17 Закона о регистрации прав, проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию документов, правовая экспертиза документов и проверка законности сделки проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Как правило в качестве документов, являющимися основанием для государственной регистрации права собственности инвесторов, представляются договоры об инвестиционной деятельности, заключенные в соответствии с ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Для проверки законности данных сделок необходимо, чтоб такой договор был заключен инвестором с лицом, имеющим право привлекать соответствующие инвестиции. Таковыми в соответствии с вышеуказанным законом могут быть в частности, Заказчики, Застройщики, или иные уполномоченные ими лица. Таким образом, в случае, если Заказчиком (Застройщиком) является юридическое лицо, в целях проверки его правоспособности необходимо представить учредительные документы (Свидетельство о государственной регистрации юридического лица, Устав со всеми зарегистрированными изменениями, документы, подтверждающие полномочия руководителя или иного лица, заключающего договор, Выписка из единого государственного реестра юридических лиц). Данный вид деятельности (привлечение средств инвесторов для строительства) должен быть разрешен (не запрещен) действующим законодательством и учредительными документами организации.

В случае, если застройщиком является индивидуальный предприниматель, необходимо также представить документы, подтверждающие его статус.

В случае, если средства привлекаются не застройщиком, необходимо представление документов, подтверждающих полномочия лица на привлечение таких средств. Таковыми документами могут быть агентские и другие договоры, доверенности и проч.

В содержании инвестиционного договора должен быть определенно установлен объект, в строительство которого инвестором вкладываются средства (его расположение, адрес, количество комнат, площади и проч.). То же самое должно быть указано в соглашениях об уступке прав при их заключении.

По окончании строительства между застройщиком и инвестором как правило составляется акт приема передачи. Он должен быть составлен после приемки объекта в эксплуатацию. В акте должны быть указаны характеристики объекта, позволяющие отождествить его с объектом, указанном в инвестиционном договоре. Желательно указывать строительный и почтовый адреса квартиры, технические характеристики в соответствии с планом объекта.

Кроме того, застройщику целесообразно составлять протокол распределения квартир после окончания строительства с указанием всех квартир, входящих во вновь возведенный жилой дом, а также фамилии имена и отчества инвесторов (наименования – если инвестором является юридическое лицо). Это позволит избежать возможности представления на регистрацию поддельных документов лицами, не являющимися инвесторами.

Особо стоит обратить внимание на количество экземпляров договоров. Согласно абз.1 п.5 ст.18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. с изм., внесенными ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ, вступившими в силу 17.09.2003г.), необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Таким образом, если договор (соглашение об уступке прав, дополнительное соглашение) был заключен до вышеуказанной даты (17.09.2003г.), достаточно представить один подлинный экземпляр и одну копию. Если же договор был заключен после 17.09.2003г. обязательно предоставление не менее двух подлинных экземпляров.

Согласно п.4 ст.16 Закона о регистрации прав, вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Согласно пп.20 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ, размер госпошлины за регистрацию прав для физических лиц составляет 500 руб., для организаций – 7500руб.

Далее рассмотрим перечень документов, необходимых для регистрации договоров участия в долевом строительстве, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

Для привлечения средств инвесторов и заключения договоров участия в долевом строительстве необходимо наличие в ЕГРП зарегистрированного права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Таким образом, изначально застройщику необходимо зарегистрировать право собственности или право аренды на соответствующий земельный участок. И на государственную регистрацию первого договора участия в долевом строительстве необходимо представление документа, подтверждающего наличие данного условия.

Сама же государственная регистрация договоров долевого участия осуществляется как ограничение прав застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в пользу инвесторов, согласно ст.25.1 Закона о регистрации прав.

Впоследствии любое лицо вправе получить информацию о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, с указанием всех инвесторов, заказав выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на объект – земельный участок, на котором осуществляется строительство.

Регистрация всех договоров участия в долевом строительстве (как первых, так и последующих) осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, в соответствии с п.1 ст. 16 Закона о регистрации прав.

Основным документом, подтверждающим право участника долевого строительства, является соответствующий договор. Таким образом, основанием для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве является документ, выражающий содержание сделки, заключенный в письменной форме, подписанный сторонами, из которого возможно однозначно установить наличие соглашения по всем существенным условиям, установленным законом (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ, ст.4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ).

В частности, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

План объекта (квартиры), подлежащего передаче инвестору, рекомендуем составлять как приложение к договору долевого участия, с подписанием его обеими сторонами договора, согласно п.1 ст.25.1 Закона о регистрации прав, пп.1 п.4 ст.4 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

Как отмечалось ранее, количество подлинных экземпляров должно быть не менее двух.

Важной новацией, введенной Законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, является проектная декларация. Согласно п.1 ст.3 данного Закона, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с указанным Федеральным законом.

В целях проверки соблюдения указанных условий на государственную регистрацию необходимо представить разрешение на строительство (выданное органом местного самоуправления – мэрией в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ № 698 от 24.11.2005г.).

Также на государственную регистрацию необходимо представить документы, подтверждающие опубликование и (или) размещение проектной декларации не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Проектная декларация должна содержать информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

К информации о застройщике в соответствии с п.1 ст.20 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, относится информация:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;

2) о государственной регистрации застройщика;

3) об учредителях (участниках) застройщика;

4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

К информации о проекте строительства относится в соответствии с п.1 ст.21 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, относится информация:

1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

2) о разрешении на строительство;

3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;

4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;

5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;

7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

В соответствии с пп.3 п.2 ст.25.1 Закона о регистрации прав, застройщиком представляется план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения (в том числе на соответствующем земельном участке) и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Также в случае, если Застройщиком является юридическое лицо, в целях проверки его правоспособности необходимо представить учредительные документы (Свидетельство о государственной регистрации юридического лица, Устав со всеми зарегистрированными изменениями, документы, подтверждающие полномочия руководителя или иного лица, заключающего договор, Выписка из единого государственного реестра юридических лиц). Данный вид деятельности (привлечение средств инвесторов для строительства) должен быть разрешен (не запрещен) действующим законодательством и учредительными документами организации.

Также, согласно п.4 ст.16 Закона о регистрации прав, вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины. Согласно пп.20 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ, размер госпошлины за регистрацию сделки участия в долевом строительстве для физических лиц составляет 500 руб., для организаций – 7500руб.

Если договор участия в долевом строительстве заключается лицом, состоящим в зарегистрированном браке, в соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье согласие не было получено вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если участником долевого строительства является несовершеннолетний до 14 лет, от его имени должен выступать его законный представитель – родитель, усыновитель, опекун (ст.28 Гражданского кодекса РФ). Договор в данном случае подписывается только законным представителем с указанием на то, что он действует за ребенка.

Несовершеннолетний же, достигший 14-летнего возраста сделки заключает самостоятельно, но с согласия законного представителя – родителя, усыновителя, попечителя. Договор в данном случае подписывается самим несовершеннолетним, а также законным представителем.

Заключение соглашений об уступке прав участника долевого строительства, принадлежащих несовершеннолетнему, в любом случае допускается только после предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ст.60 Семейного кодекса РФ, ст.28, 37 Гражданского кодекса РФ).

Государственный регистратор,

Главный специалист отдела по регистрации прав на жилые помещения, ипотеки, договоров долевого участия в строительстве жилья